Avizarea tacită în noul Cod al urbanismului: cum pot investitorii să evite blocajele administrative și ce riscuri trebuie să aibă în vedere
Av. Mihai Ionescu-Balea
Intrarea în vigoare a Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), la 25 august 2026, aduce modificări importante în procedura de obținere a avizelor necesare documentațiilor de urbanism. Una dintre măsurile cu impact direct asupra investitorilor este menținerea avizării tacite: dacă autoritățile nu emit avizul în termenele prevăzute de lege, acesta poate fi considerat obținut.
Mecanismul poate contribui la reducerea întârzierilor administrative care afectează proiectele imobiliare și de investiții. Totuși, noua reglementare introduce și câteva schimbări care pot genera dificultăți în practică, în special în ceea ce privește stabilirea momentului de la care începe să curgă termenul de avizare și condițiile în care poate fi invocată aprobarea tacită.
O singură comisie în locul avizelor obținute pe rând
Una dintre principalele noutăți ale CATUC este introducerea comisiilor de avizare integrată, atât la nivel național, cât și local.
Până acum, obținerea avizelor pentru documentații de urbanism – precum planurile urbanistice generale, zonale sau de detaliu (PUG, PUZ și PUD) – presupunea parcurgerea unor proceduri succesive, în care fiecare instituție competentă emitea un aviz separat. Acest sistem putea genera întârzieri importante, deoarece blocajul într-o singură etapă afecta întregul calendar al proiectului.
Noul Cod urmărește să simplifice procedura prin reunirea reprezentanților autorităților și instituțiilor relevante într-o singură comisie. În locul mai multor avize emise separat, solicitantul ar urma să obțină un aviz integrat.
Pentru investitori, schimbarea ar putea însemna mai puține etape administrative și o coordonare mai bună între instituțiile implicate. Eficiența reală a mecanismului va depinde însă de modul în care comisiile vor funcționa în practică și de respectarea termenelor legale.
Cât timp au autoritățile pentru emiterea avizului
CATUC stabilește două etape distincte ale procedurii.
În prima etapă, comisia de avizare integrată are la dispoziție 60 de zile calendaristice de la primirea documentației pentru a o analiza și pentru a comunica solicitantului condițiile specifice de avizare. Această etapă permite identificarea documentelor lipsă, a neclarităților sau a modificărilor necesare.
După ce solicitantul redepune documentația și îndeplinește condițiile comunicate de comisie, începe a doua etapă: emiterea avizului integrat. Pentru aceasta, comisia are la dispoziție 15 zile lucrătoare.
Un aspect important este că termenul de 15 zile nu începe automat de la orice redepunere a documentației. El curge numai atunci când documentația este completă și îndeplinește toate condițiile specifice formulate de membrii comisiei.
Această regulă pune o responsabilitate suplimentară în sarcina investitorului și a proiectanților. Aceștia trebuie să se asigure că au răspuns tuturor solicitărilor și că dosarul redepus îndeplinește cerințele comunicate de autorități.
În același timp, regula protejează instituțiile, deoarece termenul pentru emiterea avizului nu începe să curgă cât timp documentația nu este completă.
În practică, tocmai această condiție poate deveni o sursă de dispute. Dacă avizul nu este emis în termen, autoritatea ar putea susține că documentația nu era completă sau că nu au fost îndeplinite toate condițiile solicitate. Investitorul ar putea invoca avizarea tacită, dar va trebui să poată demonstra că dosarul îndeplinea cerințele legale.
Când se consideră că avizul a fost acordat tacit
CATUC păstrează mecanismul prin care lipsa unui răspuns din partea autorităților poate echivala cu exprimarea acordului asupra documentației de urbanism.
Mai exact, participarea membrilor comisiei de avizare integrată și transmiterea punctului lor de vedere sunt obligatorii. Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, legea consideră că acordul tacit a fost exprimat asupra documentației analizate.
Regula urmărește să împiedice blocarea procedurilor prin absența reprezentanților instituțiilor sau prin lipsa unui punct de vedere din partea acestora.
Totuși, formularea poate ridica întrebări în situații concrete. De exemplu, ce se întâmplă dacă reprezentantul unei autorități lipsește motivat de la ședință? Trebuie instituția să asigure înlocuirea acestuia? Dar dacă reprezentantul a participat la prima ședință, în care au fost solicitate clarificări, însă lipsește de la ședința în care urmează să fie emis avizul integrat?
Aceste situații ar trebui clarificate prin regulamentele de funcționare a comisiilor, pe care CATUC le prevede. Până atunci, există riscul ca aplicarea mecanismului să genereze interpretări diferite de la o autoritate la alta.
Ce s-a schimbat față de vechea reglementare
Avizarea tacită nu este un mecanism nou. Ea fusese introdusă în procedura de urbanism prin OUG nr. 31/2025 și OUG nr. 7/2026, care au modificat Legea nr. 50/1991.
Noua reglementare păstrează principiul potrivit căruia avizul poate fi considerat acordat dacă autoritatea nu îl emite în termenul legal. De asemenea, rămâne relevant termenul de 15 zile lucrătoare de la depunerea documentației complete.
Există însă și diferențe. Vechea reglementare detalia mai clar anumite situații intermediare, în care autoritățile puteau solicita clarificări, completări sau modificări ori puteau respinge justificat solicitarea. CATUC nu mai păstrează în aceeași formă aceste prevederi.
O altă diferență privește transparența procedurii. Legea nr. 50/1991 obliga autoritățile să informeze beneficiarul și proiectanții cu privire la data la care documentația urma să fie analizată în comisie. Această obligație nu a mai fost preluată expres în noul Cod.
Este de așteptat ca informațiile privind calendarul analizării documentațiilor să fie disponibile prin platforma electronică de avizare, însă modul concret de funcționare va conta pentru capacitatea solicitanților de a urmări procedura și de a dovedi respectarea termenelor.
Ce trebuie să facă investitorii pentru a invoca avizarea tacită
Dacă sunt îndeplinite condițiile legale, efectul avizării tacite este că avizele se consideră obținute, iar beneficiarul poate continua procedura de aprobare a documentației de amenajare a teritoriului sau de urbanism.
Pentru a dovedi parcurgerea procedurii, solicitantul trebuie să prezinte documentele relevante, respectiv:
• dovada înregistrării inițiale a documentației;
• dovada completării, modificării sau clarificării documentației, dacă a fost cazul;
• o declarație pe propria răspundere că nu a primit, înainte de expirarea termenelor, o solicitare de clarificare, completare sau modificare, un aviz – cu sau fără condiții – ori o adresă de respingere, după caz.
Prin urmare, pentru companiile care dezvoltă proiecte imobiliare, păstrarea unei evidențe complete a documentelor depuse și a comunicărilor cu autoritățile devine esențială. Simpla trecere a timpului nu este suficientă: investitorul trebuie să poată demonstra că au fost îndeplinite condițiile pentru aplicarea mecanismului.
O soluție utilă, dar care va depinde de practica autorităților
Avizarea tacită poate fi un instrument important pentru reducerea blocajelor administrative și pentru creșterea predictibilității proiectelor de investiții. Ea responsabilizează autoritățile să respecte termenele și oferă beneficiarilor o soluție atunci când lipsa unui răspuns împiedică avansarea procedurilor.
CATUC păstrează în mare parte mecanismul introdus anterior, dar aduce modificări care pot genera dificultăți de interpretare. În special, stabilirea caracterului complet al documentației, participarea reprezentanților la ședințele comisiilor și lipsa unor reguli explicite de transparență vor putea deveni surse de neînțelegeri.
Pentru investitori, concluzia practică este că avizarea tacită poate accelera un proiect, dar nu înlocuiește necesitatea unei documentații complete și a unei evidențe riguroase a tuturor etapelor procedurale. Eficiența noii reglementări va putea fi evaluată pe deplin abia după ce autoritățile vor începe să aplice efectiv noile reguli.
Pentru asistență juridică în procedurile de avizare și în litigiile administrative aferente, echipa Sarbu Partners poate oferi sprijin de specialitate.
Intrarea în vigoare a Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), la 25 august 2026, aduce modificări importante în procedura de obținere a avizelor necesare documentațiilor de urbanism. Una dintre măsurile cu impact direct asupra investitorilor este menținerea avizării tacite: dacă autoritățile nu emit avizul în termenele prevăzute de lege, acesta poate fi considerat obținut.
Mecanismul poate contribui la reducerea întârzierilor administrative care afectează proiectele imobiliare și de investiții. Totuși, noua reglementare introduce și câteva schimbări care pot genera dificultăți în practică, în special în ceea ce privește stabilirea momentului de la care începe să curgă termenul de avizare și condițiile în care poate fi invocată aprobarea tacită.
O singură comisie în locul avizelor obținute pe rând
Una dintre principalele noutăți ale CATUC este introducerea comisiilor de avizare integrată, atât la nivel național, cât și local.
Până acum, obținerea avizelor pentru documentații de urbanism – precum planurile urbanistice generale, zonale sau de detaliu (PUG, PUZ și PUD) – presupunea parcurgerea unor proceduri succesive, în care fiecare instituție competentă emitea un aviz separat. Acest sistem putea genera întârzieri importante, deoarece blocajul într-o singură etapă afecta întregul calendar al proiectului.
Noul Cod urmărește să simplifice procedura prin reunirea reprezentanților autorităților și instituțiilor relevante într-o singură comisie. În locul mai multor avize emise separat, solicitantul ar urma să obțină un aviz integrat.
Pentru investitori, schimbarea ar putea însemna mai puține etape administrative și o coordonare mai bună între instituțiile implicate. Eficiența reală a mecanismului va depinde însă de modul în care comisiile vor funcționa în practică și de respectarea termenelor legale.
Cât timp au autoritățile pentru emiterea avizului
CATUC stabilește două etape distincte ale procedurii.
În prima etapă, comisia de avizare integrată are la dispoziție 60 de zile calendaristice de la primirea documentației pentru a o analiza și pentru a comunica solicitantului condițiile specifice de avizare. Această etapă permite identificarea documentelor lipsă, a neclarităților sau a modificărilor necesare.
După ce solicitantul redepune documentația și îndeplinește condițiile comunicate de comisie, începe a doua etapă: emiterea avizului integrat. Pentru aceasta, comisia are la dispoziție 15 zile lucrătoare.
Un aspect important este că termenul de 15 zile nu începe automat de la orice redepunere a documentației. El curge numai atunci când documentația este completă și îndeplinește toate condițiile specifice formulate de membrii comisiei.
Această regulă pune o responsabilitate suplimentară în sarcina investitorului și a proiectanților. Aceștia trebuie să se asigure că au răspuns tuturor solicitărilor și că dosarul redepus îndeplinește cerințele comunicate de autorități.
În același timp, regula protejează instituțiile, deoarece termenul pentru emiterea avizului nu începe să curgă cât timp documentația nu este completă.
În practică, tocmai această condiție poate deveni o sursă de dispute. Dacă avizul nu este emis în termen, autoritatea ar putea susține că documentația nu era completă sau că nu au fost îndeplinite toate condițiile solicitate. Investitorul ar putea invoca avizarea tacită, dar va trebui să poată demonstra că dosarul îndeplinea cerințele legale.
Când se consideră că avizul a fost acordat tacit
CATUC păstrează mecanismul prin care lipsa unui răspuns din partea autorităților poate echivala cu exprimarea acordului asupra documentației de urbanism.
Mai exact, participarea membrilor comisiei de avizare integrată și transmiterea punctului lor de vedere sunt obligatorii. Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, legea consideră că acordul tacit a fost exprimat asupra documentației analizate.
Regula urmărește să împiedice blocarea procedurilor prin absența reprezentanților instituțiilor sau prin lipsa unui punct de vedere din partea acestora.
Totuși, formularea poate ridica întrebări în situații concrete. De exemplu, ce se întâmplă dacă reprezentantul unei autorități lipsește motivat de la ședință? Trebuie instituția să asigure înlocuirea acestuia? Dar dacă reprezentantul a participat la prima ședință, în care au fost solicitate clarificări, însă lipsește de la ședința în care urmează să fie emis avizul integrat?
Aceste situații ar trebui clarificate prin regulamentele de funcționare a comisiilor, pe care CATUC le prevede. Până atunci, există riscul ca aplicarea mecanismului să genereze interpretări diferite de la o autoritate la alta.
Ce s-a schimbat față de vechea reglementare
Avizarea tacită nu este un mecanism nou. Ea fusese introdusă în procedura de urbanism prin OUG nr. 31/2025 și OUG nr. 7/2026, care au modificat Legea nr. 50/1991.
Noua reglementare păstrează principiul potrivit căruia avizul poate fi considerat acordat dacă autoritatea nu îl emite în termenul legal. De asemenea, rămâne relevant termenul de 15 zile lucrătoare de la depunerea documentației complete.
Există însă și diferențe. Vechea reglementare detalia mai clar anumite situații intermediare, în care autoritățile puteau solicita clarificări, completări sau modificări ori puteau respinge justificat solicitarea. CATUC nu mai păstrează în aceeași formă aceste prevederi.
O altă diferență privește transparența procedurii. Legea nr. 50/1991 obliga autoritățile să informeze beneficiarul și proiectanții cu privire la data la care documentația urma să fie analizată în comisie. Această obligație nu a mai fost preluată expres în noul Cod.
Este de așteptat ca informațiile privind calendarul analizării documentațiilor să fie disponibile prin platforma electronică de avizare, însă modul concret de funcționare va conta pentru capacitatea solicitanților de a urmări procedura și de a dovedi respectarea termenelor.
Ce trebuie să facă investitorii pentru a invoca avizarea tacită
Dacă sunt îndeplinite condițiile legale, efectul avizării tacite este că avizele se consideră obținute, iar beneficiarul poate continua procedura de aprobare a documentației de amenajare a teritoriului sau de urbanism.
Pentru a dovedi parcurgerea procedurii, solicitantul trebuie să prezinte documentele relevante, respectiv:
• dovada înregistrării inițiale a documentației;
• dovada completării, modificării sau clarificării documentației, dacă a fost cazul;
• o declarație pe propria răspundere că nu a primit, înainte de expirarea termenelor, o solicitare de clarificare, completare sau modificare, un aviz – cu sau fără condiții – ori o adresă de respingere, după caz.
Prin urmare, pentru companiile care dezvoltă proiecte imobiliare, păstrarea unei evidențe complete a documentelor depuse și a comunicărilor cu autoritățile devine esențială. Simpla trecere a timpului nu este suficientă: investitorul trebuie să poată demonstra că au fost îndeplinite condițiile pentru aplicarea mecanismului.
O soluție utilă, dar care va depinde de practica autorităților
Avizarea tacită poate fi un instrument important pentru reducerea blocajelor administrative și pentru creșterea predictibilității proiectelor de investiții. Ea responsabilizează autoritățile să respecte termenele și oferă beneficiarilor o soluție atunci când lipsa unui răspuns împiedică avansarea procedurilor.
CATUC păstrează în mare parte mecanismul introdus anterior, dar aduce modificări care pot genera dificultăți de interpretare. În special, stabilirea caracterului complet al documentației, participarea reprezentanților la ședințele comisiilor și lipsa unor reguli explicite de transparență vor putea deveni surse de neînțelegeri.
Pentru investitori, concluzia practică este că avizarea tacită poate accelera un proiect, dar nu înlocuiește necesitatea unei documentații complete și a unei evidențe riguroase a tuturor etapelor procedurale. Eficiența noii reglementări va putea fi evaluată pe deplin abia după ce autoritățile vor începe să aplice efectiv noile reguli.
Pentru asistență juridică în procedurile de avizare și în litigiile administrative aferente, echipa Sarbu Partners poate oferi sprijin de specialitate.